Sprzątanie apartamentów w Katowicach.

Sprzątanie apartamentu na wynajem krótkoterminowy obejmuje pełną rotację między gośćmi: sprzątanie łazienki i kuchni do standardu hotelowego, odkurzenie i umycie podłóg, wymianę pościeli i ręczników, uzupełnienie zapasów (papier toaletowy, mydło, kawa, herbata), wyniesienie śmieci, wietrzenie oraz kontrolę usterek i wyposażenia według checklisty apartamentu.

Różnica względem zwykłego sprzątania mieszkania jest zasadnicza: apartament musi wyglądać identycznie przy każdym zameldowaniu, bo gość porównuje zastane wnętrze ze zdjęciami z ogłoszenia — a od tego zależą oceny i pozycja oferty na Airbnb czy Booking.com. Dlatego pracujemy na karcie apartamentu: spisany standard układania (kierunek pościeli, układ ręczników, ustawienie sprzętów), lista zapasów do uzupełniania i punkty kontrolne wyposażenia. Po każdej rotacji właściciel lub operator dostaje foto-raport gotowości.

W standardzie rotacji nie ma prac okresowych — mycie okien i pranie tapicerki planujemy jako serwis dodatkowy (zwykle raz na kwartał lub przed sezonem), a sprzątanie interwencyjne po imprezie wyceniamy indywidualnie po oględzinach.

Sprzątanie rotacyjne (turnover) to przygotowanie apartamentu między wymeldowaniem jednego gościa a zameldowaniem następnego. Standardowe okno jest wąskie: check-out o 11:00, check-in o 15:00 — na całą rotację zostają maksymalnie 4 godziny, w które musi zmieścić się sprzątanie, wymiana pościeli, uzupełnienie zapasów i kontrola apartamentu.

Z naszej praktyki czas rotacji zależy przede wszystkim od metrażu i liczby łóżek:

Przy rotacjach same-day (wymeldowanie i zameldowanie tego samego dnia) wysyłamy dwuosobową ekipę i priorytetyzujemy apartamenty z potwierdzonym przyjazdem gościa. Rotacje zgłoszone do godz. 20:00 dnia poprzedniego wchodzą do harmonogramu następnego dnia; nagłe zmiany rezerwacji — przedłużenie pobytu, wcześniejszy przyjazd — potwierdzamy w 15 minut.

Pościel wymienia się po każdym wymeldowaniu, a przy dłuższych pobytach co 3 dni — tak, jak robią to hotele. W praktyce apartament potrzebuje minimum 3 kompletów pościeli na łóżko: jeden na łóżku, jeden w praniu, jeden w zapasie; w sezonie i przy częstych rotacjach same-day bezpieczniejsze są 4 komplety.

Obieg pościeli można zorganizować na trzy sposoby. Pierwszy: pranie własnej pościeli właściciela w pralni — w detalu kosztuje 40–80 zł za komplet, ale przy stałym wolumenie pralnie rozliczają wagowo 5–10 zł netto/kg, co przy komplecie ok. 2,5 kg daje kilkukrotnie niższą stawkę. Drugi: wynajem pościeli hotelowej — płacisz za obieg, nie utrzymujesz własnego magazynu. Trzeci: pełna obsługa przez Reefa — odbieramy brudną pościel przy rotacji, koordynujemy pralnię i magiel, utrzymujemy zapas w apartamencie i pilnujemy stanów.

Do tego dochodzą zapasy eksploatacyjne: papier toaletowy, mydło, płyn do naczyń, kawa, herbata, gąbki. Prowadzimy listę par-stock dla każdego apartamentu (minimalny stan, który musi zastać gość) i uzupełniamy braki przy każdej rotacji — produkty rozliczamy po kosztach zakupu na tej samej fakturze.

Operator najmu krótkoterminowego pobiera zwykle ok. 25% przychodu brutto za pełne zarządzanie. Reefa nie jest operatorem — jesteśmy podwykonawcą obsługi porządkowej: płacisz stawkę za wykonaną rotację, nie procent od obrotu. Dlatego pracują z nami zarówno właściciele rozliczający się z operatorem, jak i sami operatorzy, którzy oddają housekeeping firmie zewnętrznej.

Współpraca z portfelem wygląda tak: umowa ramowa bez sztywnego minimum rotacji, stawka ustalona per apartament (metraż + zakres), stała ekipa przypisana do portfela — ludzie, którzy znają każde mieszkanie i jego kartę, dedykowany koordynator, harmonogram budowany z kalendarza rezerwacji (Airbnb, Booking.com lub channel manager przez iCal) i jedna zbiorcza faktura VAT miesięcznie z zestawieniem rotacji per apartament. Klucze i kody dostępu obejmuje protokół poufności, a odpowiedzialność — polisa OC do 1 000 000 PLN.

Ten model skaluje się w obie strony: w sezonie i przy evencie zwiększamy obsadę pod szczyt wymeldowań, poza sezonem płacisz wyłącznie za faktycznie wykonane rotacje. Obsługujemy też sprzątanie hoteli i hosteli — apartamenty rozproszone i aparthotele prowadzimy w tym samym reżimie housekeepingowym.

Ekipa sprzątająca jest pierwszym świadkiem szkody — i od jej reakcji zależy, czy właściciel odzyska pieniądze. Zniszczenia dokumentujemy zdjęciami z datą od razu podczas rotacji, opisujemy w raporcie i wysyłamy zgłoszenie tego samego dnia, zanim do apartamentu wejdzie kolejny gość i zatrze ślady.

Terminy mają znaczenie: AirCover dla gospodarzy Airbnb wymaga zgłoszenia szkody wraz z dowodami w ciągu 14 dni i wykazania, że spowodował ją gość (ochrona deklarowana przez Airbnb sięga 3 mln USD, ale nie obejmuje normalnego zużycia). Booking.com rozpatruje szkody przez własne centrum rozliczeń — również na podstawie dokumentacji. Foto-raport z rotacji przed przyjazdem gościa i zdjęcia szkody po jego wyjeździe to komplet dowodowy, którego platformy oczekują.

Od 20 maja 2026 r. obowiązuje unijne rozporządzenie 2024/1028 o danych najmu krótkoterminowego, a Polska przygotowuje Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) — według stanu na lipiec 2026 pełne wdrożenie planowane jest na jesień 2026. Każdy apartament będzie rejestrowany osobno, otrzyma numer rejestracyjny z gminy, a numer trzeba będzie pokazywać w ogłoszeniach na platformach. Za brak rejestracji projektowane przepisy przewidują kary do 50 000 zł — naliczane osobno za każdą jednostkę.

Dla właścicieli i operatorów oznacza to jedno: rynek najmu krótkoterminowego profesjonalizuje się. Udokumentowana, fakturowana obsługa apartamentu — sprzątanie, pranie, raporty — przestaje być wygodą, a staje się częścią porządku księgowo-prawnego, którego wymaga rejestrowana działalność noclegowa. Warto uporządkować ten obszar przed startem rejestru.

Rynkowe stawki za rotację apartamentu w Katowicach (2025–2026) wyglądają tak: kawalerka i apartament do 30 m² — 70–140 zł netto, 30–50 m² — 100–170 zł netto, 50–80 m² — 150–230 zł netto. Rozliczenie godzinowe to zwykle 44–60 zł netto/h. Pakiety z praniem pościeli i pełnym restockingiem u firm z segmentu premium dochodzą do 350–450 zł za rotację.

W Reefa stawka jest ustalana per apartament — od 60 zł netto za rotację kawalerki przy stałej współpracy — i obejmuje uzgodniony zakres: sprzątanie, wymianę pościeli, uzupełnienie zapasów i foto-raport. Przy portfelach od 5 apartamentów stawki negocjujemy indywidualnie; rynek standardowo daje przy takim wolumenie 15–20% rabatu. Orientacyjne widełki dla innych usług znajdziesz w cenniku, a dokładną ofertę wysyłamy w 15 minut od zapytania.